CASSAZIONE CIVILE, SEZIONI UNITE, 31.01.06, N. 2046
(Condominio "minimo" composto da soli due partecipanti - norme applicabili)
Nel caso di edificio in condominio composto da due soli condomini (il cosiddetto "condominio minimo"), il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da uno dei condomini è regolato dall'art. 1134 c.c., da cui il diritto al rimborso è riconosciuto soltanto per le spese urgenti, e cioè quelle che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno; è inapplicabile, invece, nella suddetta ipotesi l'art. 1110 c.c., il quale ha subordinato il diritto al rimborso delle spese anticipate da uno dei comunisti alla mera trascuranza degli altri condomini.
La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, "a fortiori" con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni.
La diversa disciplina dettata dagli art. 1110 e 1134 c.c. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, poiché tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c..
Nel caso di condominio composto da due soli partecipanti, il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni sostenute da un condomino è disciplinato dalle disposizioni dettate in tema di condominio e non di comunione.
In materia di condominio di edifici, il concetto di urgenza, impiegato nell'art. 1134 c. c., viene ricavato dal significato proprio della parola, che designa la stretta necessità, la necessità immediata ed impellente.
In materia di comunione, il concetto di trascuranza, impiegato nell'art. 1110 c. c., indica negligenza, trascuratezza, omessa cura come si dovrebbe.
Posto che il regime del condominio degli edifici si instaura per legge nel fabbricato, nel quale esistono piú piani o porzioni di piano che appartengono in proprietà esclusiva a persone diverse, ai quali è legato dalla relazione di accessorietà un certo numero di cose, impianti e servizi comuni, l'esistenza del condominio e l'applicabilità della norma in materia non dipende dal numero di persone che ad esso partecipano.
In tema di rimborso delle spese sostenute dal compartecipe a fini di conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio, la diversa disciplina dettata dagli art. 1110 e 1134 c.c. - che condizionano, rispettivamente, il relativo diritto, nell'un caso, alla mera "trascuranza" degli altri comunisti, nell'altro, al (più rigoroso) presupposto dell'urgenza" della spesa, trova il suo fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni che ne costituiscono l'oggetto rappresentano l'utilità finale del diritto dei partecipanti - i quali, non volendo addivenire allo scioglimento, possono legittimamente determinarsi a provvedere personalmente alla relativa conservazione -, mentre, nel condominio, detti beni si configurano come utilità strumentali al godimento delle proprietà esclusive - sicché la legge regolamento con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione -. Ne consegue che, strutturandosi il condominio secondo relazioni di accessorietà tra beni comuni e proprietà individuali, e realizzandosi tale situazione anche nella fattispecie di condominio c.d. "minimo" (di condominio, cioè, composto da due soli compartecipi), la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui rivesta il carattere dell'urgenza, giusta disposto dell'art. 1134 c.c.